土地估价师考试《估价实务》收益还原法答题方法(一)

　　该年度考试将计算题放在第三门土地估价理论与方法中，共4小题，每题15分。四个小题分别需要采用收入还原法、市场比较法、成本逼近法和剩余法来答题。在土地估价实务中的第一个大题是综合计算题，共3小题，第一小题20分，后两小题各30分，共80分。综合计算题主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道小题的解答通常又贯穿一种主要方法。第二大题估价实务分析，其实就是土地估价报告改错，出了两题，每题60分。1998年这一门的总分值是200分，不过题型设置并不是很合理。

　　2、仔细查看题目中的条件，思考哪些可用，还需要哪些

　　重点留意：土地与建筑物的还原率、土地与建筑物的估价时点、计算土地与建筑物客观收益和客观费用的条件、各已知条件的单位。

　　(二)草拟出解题适用的公式和基本思路

　　1、适用公式

　　特别注意：计算房屋纯收益时，可采用无限年期公式;计算土地价格时，必须采用有限年期公式。

　　2、解题基本思路

　　第一步：根据房地客观收益和客观费用，计算房地纯收益

　　第二步：通过建筑物重置价格求得现值，再用房屋还原率计算房屋纯收益

　　第三步：将房地纯收益减除房屋纯收益，得到土地纯收益

　　第四步：用土地还原率，采用适用公式求得估价时点的土地价格