土地估价理论与方法学习-基准地价评估(1)

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（4）城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提。
（5）土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映。
3、基准地价评估思路
（1）以土地级别或土地条件均质区域为基础进行基准地价评估。
（2）建立宗地地价修正体系。
4、基准地价评估的基本要求
六项基本要求
5、我国基准地价评估的资料条件
（1）能直接反映地租、地价的资料。
（2）房地交易、出租中包含的地价资料。
（3）企业经营活动中利用土地的效益资料。
二、基准地价评估的程序与方法
1、基准地价评估区域的确定
（1）两种划分方法
（2）两种划分类型
（3）划分评估区域的主要作用
（4））划分评估区域的依据
2、基准地价评估资料的收集与调查
（1）制定资料收集计划
（2）编制调查表格
（3）人员培训
（4）划分调查区
（5）确定调查方法
（6）资料收集的一般要求
（7）资料收集的途径
（8）地价调查资料审核

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3、影响地价的因素分析与基准地价修正因素
（1）影响地价的因素分类（需要掌握）
主要有区域因素和个别因素。
（2）商服业用地影响因素
（3）住宅用地影响因素
（4）工业用地影响因素

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4、基准地价修正系数表的编制
（1）土地级别基准地价修正系数表的编制
a.确定级别内商业、住宅、工业用地的基准地价。
b.选择编制基准地价修正系数表的因素。
c.样点地价、土地收益资料的整理。
d.各级土地中各行业用地修正幅度的确定。
e. 基准地价修正系数表的编制及因素条件的说明。
（2）均质区域基准地价修正系数表的编制
a.确定区域基准地价。
b.选择修正因素。
c.样点地价的整理。
d.计算各区中的地价修正幅度。
e. 编制基准地价修正系数表。
（3）土地级别和均质区域基准地价修正系数表的编制
（4）土地定级总分值的基准地价修正系数的确定
5、基准地价修正系数表的验证（看一看）
五、基准地价评估成果整理及验收
1、基准地价成果的整理
（1）要求和方法
（2）成果图件整理
基准地价评估资料图和基准地价评估成果图
基准地价图的编制要求、内容、表示方法、清绘和整饰
（3）基准地价表和基准地价因素修正系数表的整理
（4）基准地价评估报告的编写
编写工作报告和技术报告的目的、编写要求、主要内容。
2、基准地价成果的验收及公布
（1）基准地价成果的验收
检查验收的组织、程序、标准。
（2）基准地价与标定地价公布
基准地价与标定地价评估成果可采用图、表两种形式公布。
六、基准地价成果更新与应用
1、城镇基准地价成果的更新
更新的目的和技术途径
2、城镇基准地价成果应用
（1）建立健全地价体系，完善地籍管理制度，为各部门和土地使用者、经营者服务。
（2）为制定土地管理的各项政策、法规、措施提供依据。 来源：
（3）充分发挥政府地价的控制和导向作用，合理引导投资方向和土地利用方式。
（4）为确定土地使用权出让价格，加强土地使用权出让和划拨土地使用权管理服务。
（5）为政府管理地产市场提供价格数据。
（6）在企业清产核资和组建股份制企业中，核定企事业单位所占有使用的土地资产量。
（7）为征收土地税费提供依据。
（8）在城市规划等工作中的应用。