www.gaofen123.com 19．下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（ ）。
a、 企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
b、 经营收入=销售收入+出租收入
c、 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
d、 可分配利润=税后收入-未分配利润
20．已知某投资项目折现率未11%时，净现值为1700万元，折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（ ）。
a、11.12% b、11.36% c、11.66% d、12.95%
21．某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（ ）
a、0.21 b、1.23 c、2.01 d、3.23
22．某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（ ）。
a、3.57% b、4.00% c、6.56% d、10.56%
23．某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是（ ）万元。
a、755.54 b、772.84 c、1400.88 d、1433.90
24．某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（ ）。
a、80% b、120% c、171% d、200%
25．房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（ ）
a、变动成本的设置 b、销售收入的不同
c、固定成本的设置 d、平衡点的设置
26．某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2,拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可边成本为2000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是（ ）。
a、2.0 b、3.0 c、4.0 d、5.0
27．有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（ ）。
a、52% b、58% c、62% d、68%
28．在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标*建筑面积，属于（ ）。
a、单元估算法 b、单位指标估算法 c、概算指标法 d、工程量近似匡算法
29．某防地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（ ）。
a、损益表 b、资金来源与运用表 c、资本金现金流量表 d、全投入现金流量表
30．在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（ ）。
a、时间类参数 b、融资类参数 c、评价标准类指标 d、收益类指标
31．甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的（ ）风险。
a、市场 b、财务 c、政策 d、经营
32．房地产开发企业税后利润应首先用于（ ）。
a、弥补企业以前年度的亏损 b、 提取法定盈余公积金
c、提取公益金 d、向投资者分红
33．在测算资本金融资成本时，其资金占用费时按（ ）计算的。
a、综合利率 b、贷款利率 c、折现率 d、机会成本
34．某写字楼的建筑面积为8万元m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（ ）万m2。
a、5.2 b、6.4 c、6.8 d、7.6
35．某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时（ ）万元。
a、13.2 b、15.9 c、19.5 d、20.4
第 2 页 www.gaofen123.com 1． 从物理形态商划分，作为房地产投资对象得房地产资产得类型主要有（ ）。
a、商住楼 b、土地 c、在建工程 d、写字楼 e、建成后得物业
2． 房地产间接投资得形式主要有（ ）。
a、投资房地产信托 b、购买住房抵押支持证券 c、购买房地产企业债券
d、购买物业用语出租经营 e、购买土地进行开发
3． 从宏观商说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（ ）。
a、价格结构 b、区域结构 c、产品结构 d、供求结构 e、投资结构
4． 根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（ ）。
a、第一阶段 b、第二阶段初期 c、第二阶段后期 d、第三阶段 e、第四阶段
5． 开发商的主要合同关系通常包括（ ）等。
a、保险合同 b、分包合同 c、销售合同 d、勘察设计合同 e、加工合同
6．房地产市场营销因素调查包括的类型有（ ）。
a、产品调查 b、价格调查 c、市场需求质量调查 d、分销渠道调查 e、促销策略调查
7．在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（ ）。
a、文献查阅 b、观察 c、专题讨论 d、问卷调查 e、实验
8．在市场经济条件下，利率的高低主要取决于（ ）等因素。
a、行业基准收益率 b、政府政策 c、通货膨胀率 d、内部收益率 e、投资者的目标收益率
9．下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有（ ）。
a、速动比率 b、利息备付率 c、偿债备付率 d、内部收益率 e、资产负债率/
10．下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ ）
a． 内部收益率总是大于目标收益率。
b． 内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率
c． 同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率。
d． 内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率。
e． 内部收益率越高，投资风险就越小。
11．房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有（ ）。
a、自我消费 b、房地产保值 c、房地产增值 d、开发利润 e、出租收益
12．利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有（ ）。
a、期望值相同，标准差小的方案。 b、期望值相同，标准差大的方案
c、标准差系数小的方案 d、标准差系数大的方案。 e、 标准差相同、期望值大的方案。
13．在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（ ）。
a、单元估算法 b、概预算定额法 c、工程最近似匡算法 d、蒙特卡洛模拟法
e、 单位指标估算法
14．新设项目法人融资形式的特点有（ ）
a． 项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成。
b． 新设项目法人承担相应的融资责任和风险。
c． 从项目投资后的紧急效益来考察偿债能力。
d． 从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力。
e． 拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产。
15．下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（ ）。
a、 基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的。
b、 基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用。
c、 基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用。
d、 在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金。
e、 在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金。
三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）
1． 房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。 （ ）
2． 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
3． 当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。
4． 目前我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。
5． 在房地产开发过程中，开发商只能委托由资质的监理机构负责工程项目管理。
6． 服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。
7． 细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸收一个或少数几个竞争者。
8． 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。
9． 开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。